duza roznica pomiedzy operatem a kosztorysem ...
levior - 06-04-2007 18:26
...
barozi - 06-04-2007 22:19
Miałem dokłądnie taką samą sytuację w tym samym banku.
Wycena z kosztorysu to około 450 tyś dom i 200 tyś działka. Działę już mam więc to ona jest zabezpieczeniem. Ogólnie z kosztorysu wyszło mi około 300 tyś zł, ale pracownik banku stwierdził, że niestety kosztorys musi być na taka kwotę jaka jest w operacie. Musiałem więc zmodyfikować kosztorys i niestety musiałem poszukać dochodów aby mieć zdolność na wzięcie tych 450 tyś kredytu. Na szczęście mam skąd to wziąć i chyba bedzie po sprawie.
Wniosek złożyłem w zeszły czwartek. Mam nadzieję, że po świętach będzie odpowiedź.
kirkris - 06-04-2007 22:24
przeczytaj o kosztorysie w Millenium :)
http://forum.muratordom.pl/viewtopic...229&highlight=
levior - 07-04-2007 13:34
hej,
dzieki za odpowiedzi.
pytanie do przypadku 'baroziego' ... czy to normalne praktyka mbanku?
w sumie rzecz wydaje sie nielogiczna, bank powinien se cieszyc ze zabezpiecza sie na wiekszej kwocie (tej z operatu).
zastanawiam sie czy operat = kosztorysowi + dzialka to w mbanku standard czy widzimisie jednego analityka, tego na ktorego akurat trafil 'barozi'?
pozdr
pawel
barozi - 07-04-2007 15:34
Nie wiem. Wycena rzeczoznawcy jest w moim przypadku wiarygodna, a niestety nie znam procedur jakie są stosowane w mBanku odnośnie oceny kredytobiorcy. Nie wiem też jak mBank wycenia budowę domu. Jakoś nie mogę uwierzyć w to że analityk po prostu mnoży metraż użytkowy przez kwotę np. 1800 zł, ale jakimś dziwnym sposobem kwoty się zgadzają.
Dla mnie też wydało się dziwne, że kosztorys musi być taki sam jak wycena. Ja np. w ogóle nie płacę za robociznę w budowie bo wszystko robię sam z pomocą rodziny.
Pytałem się o to analityka, ale on stwierdził, że w takim wypadku nadwyżkę najwyżej wpłacę na konto bilansujące i będzie mi to zmniejszało odsetki. W sumie takie rozwiązanie też nie jest złe.
levior - 07-04-2007 15:42
hej,
rozwiazanie nie jest zle, oczywiscie.
jednak warunkiem jest ze masz zdolnosc ty na 450 ja na 550 tysi.
schody zaczynaja sie jak tej zdolnosci nie masz.
we wtorek przedzwonie do mojej 'opiekunki' na domaniewskiej o podpytam jak to najlepiej rozegrac.
dzieki za opinie/doswiadczenia,
pawel
barozi - 07-04-2007 15:52
No wiesz. 450 tyś to ja mam, ale jak zobaczyłem ratę z połączenia kredytu na działkę i dom to się z lekka za głowę złapałem. Kiedy rata zaczyna przekraczać moją pensję to troszkę się przestraszyłem, ale żonka mnie pociesza, że nie będzie źle.
P.S. Ja też obsługiwany jestem na Domaniewskiej.
levior - 07-04-2007 15:58
:)
rzeczywiscie wysokosc raty moze byc ciekawa :)
ja najpewniej obnize nieco operat ... choc z drugiej strony szkoda nieco tego oprocentowania :(
pozdr
pawel
barozi - 07-04-2007 17:10
Sprawdź tylko czy możesz ten operat obniżyć. Pani która robiła mi operat powiedziała, abym nie zostawiał oryginału w banku, bo jeśli nie będą chcieli dać kredytu to ona może jeszcze zmniejszy jego wartość.
Najlepiej jak na wstępne rozmowy zabierzesz ksera,a oryginały tylko do wglądu.
civic9 - 07-04-2007 23:05
levior,
zależy od banku, sami się często w tych swoich zasadach gubią, i robią to nielogicznie, ale tak na logikę...
jeśli nieruchomość jest wyceniona na 700 tys, a Ty chcesz tylko 350 tys, to oczywiście super, że chcesz tylko 50% wartości nieruchomości.
ale jest druga strona medalu - powinieneś już mieć 50% tej nieruchomości zbudowanej. jeśli nie masz... tzn. że potrzebujesz odpowiednio więcej kredytu. albo trzeba wyjaśnić skąd taka różnica pomiędzy kosztorysem, a wyceną i coś skorygować.
levior - 07-04-2007 23:10
hej
wlasnie dla mnie logika jest ti nieco odmienna.
wiadomo ze za to co wybudowane placi sie wiecej niz za dziure w ziemi ... takimi tez prawami rzadza sie mieszkania.
baaa dm wybudowany jest taki jak wszystkie inne ale juz sam proces budowania moze niesc za soba inne koszty (inne systemy budowy).
drozsze jest to co juz stoi i jest wykonczone.
dlatego uwazam ze operat szacujacy przyszla wartosc nieruchomosci winien opiewac na wieksza kwote niz przewidywane naklady.
dzieki w kazdym razei za opinie,
pawel
arecki1338 - 08-04-2007 19:30
a na jakiej podstawie moge sobie wyliczyc kwote kredytu? powiedzmy ze mam dzialke a na caly dom chce wziasc kredyt. Jaka jest teraz realna kwota m2 w standardzie takim powiedzmy normalnym, bez wypasow, a ile moze wynosic w wykonczyniu tylko niezbednym do odbiorow koncowych.
barozi - 08-04-2007 21:05
Ja liczyłem kwotę około 1800 zł za m2 w stanie do odbiorów, a około 2200 w stanie bez wypasów, ale całkowicie wykończonym.
Ale to była wycena do banku.
Buduję sam, bez ekipy. Odchodzi mi sporo kosztów i dlatego wiem że jakieś oszczędności będą i ta sama sytuacja pewnie jest w przypadku autora wątku.
levior - 09-04-2007 18:35
hej,
ja podobnie ... choc ta druga kwota to 2550 zl (bez wypasow).
buduje systemem gospodarczym.
pozdr
pawel
grzegorz_forum - 12-04-2007 01:10
Ogólnie to się z wami zgadzam, że wycena wartości rynkowej (bo przecież nie odtworzeniowej) robiona przez rzeczoznawcę przeważnie metodą porównawczą często jest w rozbieżności do tego jakie nakłady ktoś ponosi celem zbudowania domu. Tym bardziej jeśli chodzi o dobrą lokalizację, a działka była kupiona jakoś wcześniej. Niestety większość banków nie toleruje tej różnicy, która przecież jest korzystna dla nich bo gdyby sprawa się rypła i doszło do licytacji nieruchomości, to w pełni mogą odzyskać kwotę kredytu i koszty postępowań. Rzeczywiście problemu nie ma w momencie gdy ktoś posiada zdolność kredytową. Wtedy (obok rozwiązania polegającego na wpłaceniu pieniędzy na konto w mBanku i skorzystania z mechanizmu bilansującego lub innego polegającego na zainwestowaniu nadwyżki - oba wiążą się z wyższą ratą) można po prostu zrezygnować z wypłaty ostatniej transzy kredytu, a nadwyżki z poprzednich transz uruchamiać a konto prac przyszłych. Oczywiście tym, co boli jest prowizja, którą płaci się na początku od kwoty przyznanej. Jednak bywa i tak, że rzeczoznawca nie chce się zgodzić ze zdaniem kredytobiorcy sporządzającego kosztorys, że za takie kwoty będzie w stanie wykonać rozpisane roboty, bo uważa, że biorąc pod uwagę ceny np materiałów czy inne koszty jest to nierealne. Z kolei bank chce uniknąć sytuacji, że kredytobiorca się przeliczy i za kwotę kredytu (i ewentualne środki własne, które wykazuje) nie zdoła dokończyć budowy. Oczywiście można wtedy wnioskować o podwyższenie kwoty kredytu, jednak problem pojawia się w tedy, gdy ktoś na wyższą kwotę nie ma zdolności. Bank nie może przeskoczyć tej kwestii i bez zdolności kwoty nie podwyższy. Zostaje zatem z kredytem, który jest zabezpieczony na nieruchomości w trakcie budowy, której wartość jest często niższa od zakładanej. Oczywiście każdy może powiedzieć, że zna się na budowlance i sam sobie będzie budował kupując tylko materiały. Jednak banki nie wykształciły procedury sprawdzania tego, zatem raczej w takie zapewnienia nie wierzą. Myślę, że warto w czasie wizyty rzeczoznawcy, który będzie robił operat pogadać z nim jak on to widzi i przekonać go do realności własnego kosztorysu. Ewentualnie trochę kosztorys zmodyfikować. Tym sposobem w wielu przypadkach problemu można uniknąć.
barozi - 12-04-2007 20:34
W poniedziałek dostałem pozytywną decyzję kredytową, ale musiałem o 25 tyś podnieść kwotę kredytu, gdyż analityk stwierdził, że za żądaną kwotę nie uda mi się zbudować domu. Okazuje się, że mBank liczy kwotę około 1700 zł za m2 do wyceny nieruchomości. Podniosłem tak, aby było akurat.
Jakby co to napisałem jeszcze oświadczenie że ja z własnych środków dołożę się do budowy gdyby zabrakło mi kasy z kredytu.
levior - 14-04-2007 21:50
barozi
... z czystej ciekawosci ile masz metrów?
aaaaa
i ile lacznie czekales na decyzje od momentu zlozenia kompletu dok?
pozdr
pawel
barozi - 15-04-2007 18:46
Mam ponad 200m2. Moja sytuacja z decyzją była trochę inna, bo ja zwiększałem kwotę kredytu wcześniejszego, na zakup działki. Decyzję miałem po 6 dniach, ale z warunkami. Warunki spełniłem tego samego dnia i liczę, że w poniedziałek dostanę ostateczną decyzję wraz z umową.
levior - 27-04-2007 21:08
hej,
perypetii z bankiem ciag dalszy.
zlozylem dokumenty. wszystko OK. poza operatem.
operat opiewal na kwote srednia calej przyszlej nieruchomosci (dzialka+dom) i sporzadony byl oczywiscie metoda porownawcza przez rzeczoznawce z 'listy'.
z banku wrocil nastepujacy komentarz
Wstrzymanie wniosku - brak możliwości sporządzenia decyzji kredytowej ze względu na brak wyceny WWN. Proszę o przedstawienie aneksu do operatu, lub nowego operatu. W przedstawionym oszacowano wartość na podstawie obliczeń dokonanych na całych kwotach transakcyjnych, obliczenia dokonuje się na wartościach jednostkowych (1m2).
No i teraz facet od operatow proponuje mi dwa wyjscia
1. operat na podstawie m2 pow. użytkowej domu to da kwote okolo 475 tys. zl.
2. operat na podstawie m2 pow. grutu zainwestowanego to da kwote ponad 800 tys. zl., ale ten nie uwidoczni m2 gruntu + m2 domu tylko średnią wartość domu i gruntu lacznie pomnożoną przez wilekosc dzialki
jak wygladaja u Was te operaty? jak podchodzili do wyceny Waszych nieruchomosci?
dodam ,ze wyliczenie z m2 pow. uzytkowej to dla mnie globalnie zbyt mala kwota; cena z m2 poruntu zainwestowanego to znowu kwota za duza (boje sie, ze bank bedzie wymagal wkladu wlasnego).
dzieki za pomoc i pozdrawiam,
pawel
barozi - 28-04-2007 21:24
Ja wziąłem kwotę po powierzchni domu. Wyliczyłem 1700 x pow. użytk. i tak otrzymaną kwotę umieściłem w harmonogramie. Ważne aby kwota ta była wyższa niż w operacie lub do niej zbliżona.
Kwota jaką otrzymałem była dla mnie wystarczająca.
levior - 28-04-2007 21:41
barozi,
dzieki za szybka odp al nie kumam :(
pytam o podejsice rzeczoznawcy do operatu bo to u mnie podwarzyli (choc sami tego fachure wskazali).
zastanawiam sie jak u Ciebie/Was szacowal wartosc nieruchomosci ... z m2 pow. uzytkowej czy z m2 zainwestowaneg gruntu? czy moze jeszcze inaczej?
pozdr
pawel
p.s. do kosztorysu i harmonogramu nie mieli uwag
barozi - 28-04-2007 22:46
Z tego co zrozumiałem to pani rzeczoznawca liczyła dom osobno i działkę osobno, a potem zsumowała te kwoty wyliczając szacunkową wartość całej nieruchomości po wybudowaniu domu.
Jak mi powiedziała dom liczyła z m2, ale mówi, że starała się raczej zaniżać wartość niż iść z realnym poziomem cen.
levior - 30-04-2007 12:16
barozi, dzieki i walcze dalej.
zobaczymy co z tego wyjdzie :)
a Twoje starania juz zakonczone bez problemow? czy przygotowac sie jeszcze na jakies niespodzianki ?:)
pozdr
p
barozi - 30-04-2007 12:42
Ja już pierwszą transzę wydałem w prawie połowie, a pieniążki od tygodnia leżały na koncie. Wszystko sprawnie i bez problemów.
I wszystkim tego życzę.
P.S. Zapraszam do mojego dziennika. Umieściłem tam trochę porad dotyczących budowy stanu surowego.
levior - 30-04-2007 22:04
hej,
to super :)
wyglada na to ze miales farta ... "od dzisiaj w centrali funkcjonuje wyznacznik że przy budowie domu powinni przyjmować 2000 zł. za metr kwadratowy budowanego domu. Do wczoraj było to 1700 zł." ... mi nie robi to duzej roznicy bo mam 130 uzytkowej, ale przy Twoich 266 ... loj ooj :)
pozdr
p
barozi - 01-05-2007 08:58
O kurczę. To rzeczywiście miałem fuksa.