wkład własny od wykonawcy a wysokość kredytu
majorski - 08-01-2009 00:17
Witam,
Znajomy, który ma prowadzić budowę mojego domu jako firma wykonawcza, zaproponował mi sfinansowanie 20% wkładu własnego. I tutaj mam pytanie.
Załóżmy, że wykonawca wyceni koszt wybudowania domu w całości na 300tyś. Czy moge ubiegać się o kredyt na 300 tyś czyli de facto 100% wartości (aby spłacić 60 tyś, które wyłoży wykonawca na 20% wkładu przed kredytem) czy też maksymalnie mogę liczyć na 240 tyś - czyli 80% wartości inwestycji?
Czy jest szansa, że bank wyceni całą inwestycję na więcej (wtedy 80% wartości to będzie koło tych 300 tyś) czy też trzymają się raczej kosztorysów wykonawcy?
Nie chodzi mi o konkretne oferty banków tylko o rozumienie wkładu własnego przez banki.
Z góry dzięki za pomoc.
civic9 - 08-01-2009 01:50
wkład własny = wartość nieruchomości - przyznany/wnioskowany kredyt;
wartość nieruchomości ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy
kosztorys inwestora czy wykonawcy czasami się daje, ale to bardziej dla zorientowania co inwestor planuje.
hosss - 08-01-2009 09:17
Witam,
Dla banku wartosc nieruchomosci to wartosc juz wybudowanego domu stojacego na dzialce, a nie koszt jego budowy. Tak tez wyceni to rzeczownawca. Wiec np twoj dom moze byc wyceniony np na 450 tys - wartosc domu po wybudowaniu wraz z dzialka (wartosc samej dzialki np 50tys) . Biorac kredyt na 300 tys masz w ten sposob 150 tys wkladu wlasnego, czyli 33%
/hosss
majorski - 08-01-2009 12:15
Dzięki za odpowiedzi - już mi się rozjaśniło.
A na jakiej podstawie rzeczoznawca ocenia wartość domu? Bo przecież może być np. wykończony na różnym poziomie. Przedstawia się jakiś wykaz materiałów jakie będą uzyte podczas budowy?
Pozdrawiam
civic9 - 08-01-2009 15:03
głównie na podstawie powierzchni i średnich cen za m2 (za dłuższy okres, z okolicy, podobny rodzaj zabudowy, co mu się tam napatoczy). raczej zaniżając (stosując odpowiednie współczynniki), bo to wycena pod kątem ewentualnej szybkiej sprzedaży. wykończenie, materiały mają nikłe znaczenie.
majorski - 08-01-2009 15:57
To tak podsumowując, bo wydaje mi się to zbyt piękne, aby było prawdziwe:
1) bank wycenia moją przyszłą nieruchomość wraz z działką na powiedzmy 450 tyś
2) ja potrzebuje 300 tyś zł z kredytu aby wybudować dom od fundamentów do stanu zamieszkania
3) mój wkład własny w tym przypadku - nawet jak wcześniej nie wbije łopaty w ziemie na działce - będzie wynosił 33% (450 - 300 = 150)? Rozumiem, że działka ma wartość np. 50 tyś, ale te 100 tyś to jest wkład wirtualny przecież, bo na działce jeszcze nic nie stoi.
Rzeczywiście tak się wylicza wkład własny? Myślałem, że bierze się pod uwagę tylko środki jakie zostały już zainwestowane w budowę...
irreality - 08-01-2009 23:24
Rzeczywiście tak się wylicza wkład własny? Myślałem, że bierze się pod uwagę tylko środki jakie zostały już zainwestowane w budowę... Rzeczywiście tak.
Tylko jest pewne ale...
Wkład własny to środki jakie wnosisz w nieruchomość - zwykle jest to działka (liczona po obecnych cenach) oraz różnica między wyceną końcową nieruchomości (działka + dom) a wysokością kredytu.
Natomiast nie liczyłbym na to, że jeżeli bierzesz 300 tys i masz działkę wartą obecnie 50 tys i nie zamierzasz wkładać ani więcej złotówki to dostaniesz wycenę z banku na 450 tys. Prędzej na 350 a może i niżej.
Natomiast jeżeli wycena będzie faktycznie na 450 tys, działka 50 tys a kredyt na 300 tys to bank będzie wymagał udokumentowania skąd weźmiesz brakujące 100 tys zł...
Jeżeli zależy Ci na dobrej wycenie to rozwiązaniem jest znalezienie banku, który akceptuje operat szacunkowy od dowolnego rzeczoznawcy - co prawda ponosisz wyższe koszty wyceny ale przynajmniej uniezależniasz się od stronniczości rzeczoznawcy bankowego. Tym bardziej, że tyle jest metod wyceniania nieruchomości...
Ja mam kredyt w Multibanku i tam akceptują operat szacunkowy zlecony przez inwestora. W PKO BP też tak jest. Nie wiem jak w innych.
civic9 - 09-01-2009 02:13
jak wyżej,
dodam jeszcze, że bank nie tylko może żądać udokumentowania posiadania tej brakującej różnicy, ale także niektóre (większość?) wymagają jej wydania - tzn. najpierw Ty budujesz za swoje 100, rzeczoznawca potwierdza, że je wydałeś i dopiero dostajesz na dokończenie resztę. dla niejednego tutaj na tym forum zbyt duża wycena rzeczoznawcy była problemem - bo bank chciał, żeby brali większe kredyty albo najpierw część wybudowali. czasami się zgadzają, jeśli brakujący wkład własny jest w nieruchomości (mieszkanie) na jego sprzedaż w późniejszym okresie. oczywiście są różne banki i różne wymagania, wolny wybór, ale wymagania banku także się przekładają na koszty kredytu, więc nie koniecznie ten, które nie patrzy na nic jest najkorzystniejszy.
Frankai - 09-01-2009 20:33
głównie na podstawie powierzchni i średnich cen za m2 (za dłuższy okres, z okolicy, podobny rodzaj zabudowy, co mu się tam napatoczy). raczej zaniżając (stosując odpowiednie współczynniki), bo to wycena pod kątem ewentualnej szybkiej sprzedaży. wykończenie, materiały mają nikłe znaczenie. Poprawiam, uszczegóławiam *)
*) - nie potrzebne skreślić
Mój bank przysłał swojego rzeczoznawcę. Wycena zaawansowania i dalsze koszty wg moich danych, a szacowana wartość docelowa wyższa niż ja wyliczyłem. Dopiero potem następuje wyliczenie WRW - "Wartości wymuszonej sprzedaży". Przyjmuje się to na poziomie 65-80% szacowanej wartości.
Wg moich wyliczeń jestem na 55% kosztów, co może przekładać się na swobodne podejście. Pani w banku - mój opiekun - nie tworzy mi żadnych problemów i zawsze mi szli na rękę - wiele rzeczy załatwionych przez telefon.
Pani rzeczoznawca widziała, że budowa stoi, zapytała o kilka pozycji, wyjaśniłem co obejmują (sam robiłem kosztorys, a kierownik tylko podpisał), więc szybko stwierdziła, że wszytko jest OK i dalsza inspekcja nie ma sensu.
Przygotowane miała komplet wszystkich dokumentów (wyys, mapka, KW, kosztorys szczegółowszy niż dla banku) w kopiach dla niej, co ponoć rzadko się zdarza. Zrobiła 10 zdjęć i po 5 minutach już jej nie było. Przysłała mi sama z siebie operat, mimo że nie miała obowiązku.
Zarówno pani w banku jak też rzeczoznawca mówili, że kontrole są formalnością i musi być coś zrobione. Nie czepiają się, że wydaje im się to za drogie czy za tanie - jest wykonane, jest kosztorys kierownika z jego pieczątką i to im wystarcza. Generalnie jednak bank ma w nosi rachunki, bo wie ile rzeczy inwestorzy robią bez rachunków. Dla nich liczy się tylko ryzyko i ten WRW. Należy pamiętać, że wysoki wkład własny ułatwia negocjacje marży - ja mam bardzo niską, ale pochwalę się po podpisaniu umowy. Znalazłem w niej 5 nieścisłości i musieli poprawić. 4 poprawili w oddziale, piątą muszą wyjaśniać w jednostce nadrzędnej.
doggystyle4 - 11-01-2009 18:47
@Frankai
Czy mógłbyś podać jakie nieścisłości znalazłeś w umowie? Myślę, że tego rodzaju wskazówki są dość cenne dla przyszłych kredytobiorców...
Z góry dzięki