wąska działka - budynek na granicy?
Możej - 11-03-2009 18:03
Witam
Mam 3 pytania z zakresu interpretacji warunków technicznych i prawa budowlanego.
Chcę postawić na działce budynek usługowy. Działka jest nietypowa – ma nieregularny kształt, jest wąska (w najszerszym miejscu 10,2m), dodatkowo linie zabudowy bardzo ograniczają możliwości zabudowy. Dziś stoi na niej parterowy budynek z poddaszem nieużytkowym, który miałby ulec rozbiórce. Działka sąsiaduje z drogami KDD i dwoma działkami budowlanymi. Na działce „sąsiad 1” stoi budynek ze ścianą na granicy. Działka „sąsiad 2” stoi pusta.
Po zrobieniu szkicu zdolności zabudowy wyszło na to, że praktycznie nie da się postawić na działce budynku. Sprawę zmieniłaby możliwość postawienia budynku na granicy z działkami „sąsiad 1” i „sąsiad 2”, stąd pytania:
1.Czy mogę się powołać na § 12 ust. 3 pkt. 2 warunków technicznych, który brzmi:
Czy decyzję o tym czy mogę postawić budynek na granicy podejmuje urzędnik wydz. architektury, czy musi też na to wyrazić zgodę sąsiad?
2. Jeśli na pytanie z pkt. 1 odpowiedź brzmi NIE to czy mogę nadbudować stojący już na działce budynek z ominięciem war. techn. mówiących o minimalnej odległości od granicy 3m? Tzn. czy mogę go nadbudować po obrysie parteru (przy granicy).
3. Co z przesłanianiem? Wg MPZP budynek może mieć max 10m do kalenicy. Czy sąsiedzi mogą się odwoływać od ew. pozwolenia na budowę?
Szkic zdolności zabudowy:
http://img3.imageshack.us/img3/8490/sztuacja.th.jpg
A tak chciałbym by to wyglądało:
http://img19.imageshack.us/img19/5338/takchc.th.jpg
Pozdrawiam,
Możej
dusia2006 - 11-03-2009 18:17
a co na to mpzp? czy mogą byc usługi? przeczytaj ustalenia ogólne planu i szczegółowe dla tego terenu
starostwo wydaje decyzję wyłącznie na podstawie ustaleń mpzp, bez interpretacji
Możej - 11-03-2009 18:29
MPZP czytałem z 10 razy, byłem nawet w wydziale planowania przestrzennego z paroma pytaniami. Nie rozmawiałem na temat postawienia budynku na granicy, bo dopiero teraz znalazłem ten zapis w warunkach technicznych. Poza tym, panie urbanistki nie sprawiały wrażenia fachowców z przepisów. Główne moje pytanie brzmi: czy jest szansa, że dostanę pozwolenie na budowę na granicy ze względu na wąską działkę?
dusia2006 - 11-03-2009 18:51
przeczytaj tu
Możej - 11-03-2009 19:05
Dzięki. Wygląda na to, że jest szansa.
Czyli wszystko zależy od urzędnika. Będę musiał się przejść do urzędu :)
dusia2006 - 11-03-2009 19:20
ale tam jest dom na sąsiedniej działce - w ostrej a na drugiej działce pusto
Nie piszesz, więc myślę że w planie ten teren jest pewnie pod funkcję mieszkaniową, w ustaleniach nie ma minimalnej pow. działki? jeśli nie, to patrz tylko pod jakimi warunkami Twój dom może być w ostrej granicy
a w sytuacji niejednoznacznych (budzących wątpliwości) ustaleń planu można wystąpić /na piśmie/ do starostwa o wiążącą wykładnię ustaleń planu dla tego fragmentu /jednostki urbanistycznej/, tak radzą sędziowie z NSA i tak byłoby najprościej
Możej - 11-03-2009 20:06
W planie ta działka jest pod mieszkaniówkę z usługami uzupełniającymi. Zrobię budynek z jednym mieszkaniem + usługi, przy czym w mieszkaniu też będzie biuro. Wg MPZP minimalna pow. działek na terenach niezabudowanych 600 mkw - ta działka ma 367 mkw, ale stoi na niej już budynek, więc jest zabudowana. W takiej sytuacji wystąpię o pozwolenie na budowę i rozbiórkę jednocześnie.
dusia2006 - 11-03-2009 20:12
i tego się obawiałam
bo jak rozbierzesz budynek to będą cię obowiązywały zasady/ustalenia wg planu i czy wtedy dostaniesz PnB jak podstawowy warunek nie jest spełniony czyli pow. działki? nie wiem....
przebudowa, rozbudowa jak najbardziej, jeśli plan pozwala,
jeśli nie ma zbyt wielu ustaleń dla terenu/działki/ to odległości wg rozporządzenia
i usługi do 30% powierzchni, chyba że w planie coś jest na ten temat
-----------
i sprawdź w ustaleniach czy masz zjazd z tej drogi na działkę/obsługa komunikacyjna
Możej - 11-03-2009 20:34
Tą powierzchnią minimalną akurat najmniej się martwię - można zrobić nadbudowę, przebudowę, adaptację... jest parę opcji. Dzięki za pomoc.
dusia2006 - 11-03-2009 20:39
parametry wg ustaleń planu - l.kondygnacji. szer. frontu, dachy, pow. biologicznie czynna itd
bardzo proszę...chociaż pewnie nie rozwiałam Twoich wątpliwości
Możej - 11-03-2009 20:46
Wątpliwości rozwieje urzędnik wydz. arch., do którego udam się w następnym tygodniu. Pozdrawiam!
aglig - 12-03-2009 08:26
Ja tam widzę inny problem; miejsca parkingowe ( dla usług muszą mieć określoną wielkość patrz MPZP) i nne utwardzenia terenu a powierzchnia biologicznie czynna.
dusia2006 - 12-03-2009 11:18
ja tam jeszcze widzę obowiązującą linię zabudowy
Możej - 12-03-2009 13:35
Co do linii zabudowy to błąd w rysunku - powinny być trójkąciki bez wypełnienia, bo tam jest nieprzekraczalna linia zabudowy, a nie obowiązująca. Już poprawiłem i podmieniłem rysunek w załączniku.
Jeśli chodzi o miejsca parkingowe to bardzo słuszna uwaga - kompletnie o tym zapomniałem. Będzie z tym problem - wg MPZP potrzebne są 3 miejsca (1 + 2 na usługi). W związku z tym mam kolejne pytanie:
Wg war. tech. odległość miejsc postojowych od okien musi być 7 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie. Czy ta odległość jest inna jak tych miejsc jest mniej, np. 3 ?
I jeszcze jedno - kiedyś było tak, że do 3 stanowisk można było umieszczać na granicy z działką budowlaną. Teraz to się chyba zmieniło i muszą być 3m, racja?
Możej - 20-04-2009 14:43
Odgrzewam temat, ponieważ mam ciągle wątpliwości odnośnie odległości miejsc postojowych od granicy działki i okien pomieszczeń. W warunkach technicznych jest tak:
oraz
Czy w przypadku 1, 2 lub 3 miejsc postojowych można je umiejscowić przy oknach i przy granicy?
I jeszcze jedna sprawa - podobno można mierzyć odległość od okien nie w poziomie, tylko po skosie - tak jak na rysunku:
http://img8.imageshack.us/img8/8498/przekrjy.jpg
Czy rzeczywiście jest to zgodne z prawem?
Możej - 08-07-2009 12:02
Sam sobie odpowiem, bo dziś weszły w życie znowelizowane Warunki Techniczne i teraz brzmią tak:
Co do drugiej sprawy to nadal nie wiem, czy można mierzyć odległość od okien nie w poziomie, tylko po skosie - tak jak na rysunku:
http://img8.imageshack.us/img8/8498/przekrjy.jpg
Chętnie poznam opinię specjalistów.
sSiwy12 - 08-07-2009 12:33
Nowela WT (obowiazujaca)
Możej - 08-07-2009 13:39
Ok, ale miejsca postojowe nie zaliczają się chyba do żadnych z ww elementów (budynek, urządzenie budowlane, granica).
sSiwy12 - 08-07-2009 14:09
PB
Możej - 08-07-2009 14:15
Dzięki wielkie! Teraz mnie przekonałeś :)